CRM inmobiliario propietario para el mercado español — gestión completa del ciclo de captación, venta y postventa
TinoProp CRM es un sistema de gestión comercial propietario diseñado específicamente para el mercado inmobiliario español. Cubre el ciclo completo de negocio: desde la captación de un propietario hasta el cierre de la operación, pasando por la gestión de visitas, la facturación con IVA español, la firma digital de contratos y la automatización de marketing.
El proyecto nació con una filosofía clara: cero dependencias externas. No usa Composer, no usa npm, no usa ningún framework. Es PHP puro, vanilla JavaScript y Bootstrap CDN, lo que lo hace desplegable en cualquier hosting compartido —como Hostinger— sin acceso SSH ni configuración de servidor.
Con 36 módulos interconectados, una base de datos de 81 tablas y documentación técnica completa, este CRM no es un CRUD básico: es una plataforma de negocio real con automatizaciones, integraciones con APIs externas, compliance RGPD y soporte para todo el flujo comercial de una agencia inmobiliaria española.
Todo el acceso a datos usa PDO con prepared statements. Sin ORMs, sin migraciones, sin capas de abstracción innecesarias. Las APIs externas se consumen con cURL puro, sin SDKs de terceros, para mantener cero dependencias instalables.
Cada módulo sigue una estructura consistente: index.php (listado con filtros y paginación),
form.php (crear/editar), ver.php (detalle completo) y delete.php.
Pipeline de propietarios con 7 etapas (Nuevo Lead → Captado). Historial de contactos por tipo (llamada, email, visita, WhatsApp, nota), línea temporal de precio, temperatura del lead, detección de duplicados y edición inline vía AJAX.
Compradores, vendedores, inquilinos, inversores y propietarios. Múltiples tipos por cliente, preferencias de búsqueda, línea de actividad completa, etiquetas y acciones en bloque.
Inventario con más de 40 campos: superficies, habitaciones, certificado energético, referencia catastral, fotos con drag-reorder y control de publicación por portal inmobiliario.
Programación con fecha, hora, agente, cliente y propiedad. 3 estados (pendiente / completada / cancelada). Valoración post-visita y seguimiento.
Gestión de tareas con prioridad, estado, fecha límite y asignación por agente. Visibles en calendario y en el panel de inicio.
Nurturing automatizado de prospectos: secuencias con pasos de email y SMS, condiciones de avance y tracking de apertura.
Tableros Kanban personalizables más allá del pipeline de prospectos estándar. Columnas, colores y acciones configurables por el administrador.
Generación de presupuestos con líneas de detalle, estados (borrador / enviado / aceptado / rechazado) y exportación a PDF.
Contratos digitales con firma en canvas, versionado de documentos y seguimiento de estado. Plantillas reutilizables con variables dinámicas.
Procesamiento de pagos con Stripe, confirmación vía webhook y historial de transacciones por cliente y concepto.
Tracking de comisiones (venta / alquiler / honorarios), gastos e ingresos. IVA español a 4 tipos (21% / 10% / 4% / exento). Reporting por agente.
Vista mensual unificada con visitas, tareas y próximos contactos. Vista por agente para administradores. Mini-calendario embebido en cada ficha de prospecto.
Sincronización OAuth2 real. Exporta los próximos 60 días de visitas, tareas y contactos. Mapeo bidireccional para evitar duplicados en sincronizaciones posteriores.
Panel KPI: leads captados, tasas de conversión, fuentes UTM, ranking de agentes y evolución temporal.
Drip campaigns con pasos secuenciales, condiciones de avance, periodos de espera y ramificación condicional. Ejecución vía cron.
Bandeja de entrada, composición y plantillas con variables dinámicas ({{nombre}}, {{email}}, etc.). Soporte SMTP y mail().
Planificación y publicación en Facebook, Instagram, LinkedIn y Twitter. Gestión de tokens por cuenta conectada.
Constructor de formularios web embebibles. Los envíos generan prospectos automáticamente y pueden disparar automatizaciones.
Editor visual de embudos de venta/captación con pasos y tracking de sesiones de visitantes.
Constructor de landing pages para campañas, vinculadas a formularios y funnels.
Marco de comparación de variantes para campañas y landings. Registro de conversiones por variante.
Solicitudes automáticas de reseñas de Google con tracking de respuesta. Gestión de reputación online.
Integración con cuentas de Facebook Ads y Google Ads para tracking de rendimiento de campañas.
Programa de afiliados con tracking de referidos y cálculo de comisiones por conversión.
Integración con Meta Cloud API para recepción de mensajes entrantes con verificación HMAC. Chat dentro del CRM vinculado a cada prospecto o cliente.
Envío de SMS vía Twilio con log de mensajes y estados de entrega.
Mensajería interna entre usuarios del CRM con hilos de conversación y soporte a adjuntos.
Editor de artículos con HTML, categorías, etiquetas, estado de publicación y campos SEO (slug, meta descripción).
Gestión documental con organización por carpetas y vinculación a clientes, propiedades o prospectos.
Creación de cursos online con lecciones y matrícula de alumnos. Módulo de formación interna o para clientes.
Constructor de encuestas con recopilación de respuestas por formulario y análisis de resultados.
Biblioteca centralizada de imágenes y archivos multimedia reutilizables entre módulos.
Foro interno: hilos de publicaciones y respuestas entre usuarios del equipo.
Motor de reglas trigger/acción con constructor visual. Triggers: nuevo prospecto, nueva visita, cambio de etapa, contrato firmado, factura pagada, nuevo envío de formulario, entre otros. Acciones: enviar email, crear tarea, modificar campo, notificar, disparar webhook. Log de ejecuciones con estado y detalle de error.
Constructor de flujos avanzados más allá de las automatizaciones simples. Lógica de ramificación y condiciones encadenadas.
Integración con modelos de lenguaje para asistencia en redacción, respuestas automáticas y análisis. Historial de conversaciones y log de acciones.
Sistema público de reserva de citas. Los visitantes reservan directamente desde una URL pública sin necesidad de cuenta.
Estadísticas de propiedades, clientes, visitas y finanzas. Ranking de agentes por conversión y comisiones. Exportación a CSV.
Gestión de usuarios y roles con permisos granulares por módulo. Cada agente ve solo sus propios registros; el administrador ve todo.
Configuración de tema (claro/oscuro), color primario, modo compacto, widgets del dashboard, notificaciones por email, conexión OAuth de Google Calendar y personalización de marca (whitelabel).
Control de publicación en los 7 principales portales españoles: Idealista, Fotocasa, Habitaclia, Pisos.com, Infocasa, Milanuncios y Fotocasa Pro. Estado y fecha de última publicación por portal y propiedad.
El esquema cubre todo el modelo de negocio sin tablas intermedias innecesarias. Cada área funcional tiene sus propias tablas con relaciones claras y claves foráneas.
prospectos (60+ campos), historial_prospectos, clientes, propiedades (40+ campos), propiedad_fotos, visitas, tareaspipelines, pipeline_etapas, pipeline_items, presupuestos, facturas, contratos, contrato_plantillasfinanzas, configuracion_pagos — comisiones, gastos e ingresos con IVAcalendario_eventos, google_calendar_tokens, google_calendar_event_map — mapeo bidireccional para deduplicacióncampanas, campana_pasos, campana_contactos, formularios, formulario_envios, funnels, funnel_pasos, funnel_sesiones, landing_pages, marketing_utmemail_cuentas, email_mensajes, email_plantillas, whatsapp_mensajes, sms_mensajesautomatizaciones, automatizacion_acciones, automatizacion_log, workflows, workflow_ejecucionesblog_posts, documentos, cursos, curso_lecciones, curso_matriculas, mediossocial_cuentas, social_posts, ads_cuentas, ads_campanasafiliados, afiliado_referidos, trigger_links, trigger_clicksencuestas, encuesta_respuestas, resenas_solicitudes, reputacion_configia_config, ia_conversaciones, ia_mensajes, ia_acciones_logcustom_fields + custom_field_values — sistema de campos dinámicos sin alterar el esquemaactividad_log, notificaciones, configuracion — trazabilidad completa de todas las accionesTodas las integraciones se implementan con cURL puro, sin SDKs de terceros, manteniendo la filosofía de cero dependencias.
OAuth2 completo (sin SDK). Sincronización de visitas, tareas y próximos contactos. Ventana de 60 días. Mapeo bilateral para deduplicar en resync.
Recepción de mensajes entrantes con verificación HMAC de firma. Respuesta desde el CRM vinculada al historial del prospecto o cliente.
Generación de links de pago y confirmación por webhook. Historial de transacciones por concepto y cliente.
Envío de SMS y WhatsApp programático desde campañas o manualmente desde la ficha del contacto.
Gestión de tokens, publicación de posts programados, integración con Facebook Ads para tracking de campañas.
Publicación de contenido programado y gestión de cuentas sociales conectadas.
Solicitudes automáticas de reseñas en Google. Tracking de estado de respuesta y configuración de reputación online.
El sistema acompaña toda la operación, desde el primer contacto hasta el cobro de la comisión:
password_hash() con bcrypt. Nunca almacenadas en claro.htmlspecialchars() en toda la salida HTML. Función post() con saneamiento automático.session_regenerate_id() en login. Verificación de IP para prevenir hijacking..htaccess..env. Nunca en código fuente.encryption.php).INSTALLER_KEY en .env.El módulo de automatizaciones permite configurar reglas trigger/acción desde la interfaz, sin código. Se ejecutan vía cron o en tiempo real según el trigger.
Cada ejecución queda registrada en automatizacion_log con estado (éxito / error) y
detalle completo para auditoría y depuración.
Este CRM demuestra que se puede construir un sistema empresarial completo sin recurrir a frameworks pesados. La decisión de usar PHP puro con PDO y JavaScript vanilla no es por desconocimiento de Laravel o React: es una decisión deliberada para que el sistema funcione en el hosting más básico del mercado sin configuración adicional.
vendor/, no hay node_modules/. Se sube el código y funciona.Desarrollador Full Stack — Arquitecto y Autor Único
Diseñé y desarrollé el sistema completo de forma independiente: análisis de requisitos del mercado inmobiliario español, diseño del esquema de 81 tablas, arquitectura modular de 36 módulos, implementación del backend en PHP puro, desarrollo del frontend con Bootstrap 5.3 y JavaScript vanilla, integración de todas las APIs externas (Google, Meta, Stripe, Twilio), motor de automatizaciones, sistema de roles y permisos, cumplimiento RGPD y documentación técnica completa.
El proyecto tiene licencia propietaria (todos los derechos reservados) y está en uso activo.
Estado: ✓ En Producción (v1.2.0)
El sistema evolucionó desde su lanzamiento inicial (v1.0.0, marzo 2026) hasta la versión actual v1.2.0, que incorporó modo oscuro completo, whitelabel por inyección de CSS, rediseño del módulo de automatizaciones con 4 nuevos triggers y corrección de vulnerabilidades identificadas en QA (incluyendo corrupción de JSON crítica en 13+ archivos y una vulnerabilidad XSS).